起底北京众创空间：扎堆中关村望京CBD 全市均价约1680元

　　创业者还在为创业地点忧愁吗?别急!

　　《北京市众创空间地图》1.0版已发布啦!这是首个北京众创空间地图，由思达派&创头条、纳什空间联合发布，直观展现了北京市众创空间的散布情况和密度，并注明了各众创空间的入驻价格，可以给创业者直观的指引。

　　作为双创时期的“晴雨表”，该地图收录了北京108间众创空间和联合办公室，其中包括了创新工场、氪空间、北京大学创业训练营等知名众创空间;投资机构19家，包括英诺天使基金、梅花天使创投等知名投资机构;创业媒体18家，比如思达派网、36氪、创业邦等创投媒体;另外同时被收录的还有17家创业活动品牌。“接下来我们升级的2.0版，将收录更多的创业公司和创业服务资源。” 思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月说。

　　南北城散布差距大，中关村望京CBD是“3大热区”

　　从思达派&创头条众创空间地图看，北京市众创空间(及联合办公室)主要集中在10个主要区域：中关村区域、望京区域、CBD区域、朝青区域、亚奥区域、西直门区域、东直门区域、石景山区域、亦庄区域、方庄区域。

　　其中，中关村、望京和CBD，是众创空间聚集的“3大热区”，也是创业者首选区域。其中又以中关村创业大街最为著名，这里众创空间数量最多，并取得国家领导人屡次视察，也是外地来京“朝圣”之地。这个区域聚集了3W空间、优客工场、AC加速器、氪空间、头条号创作空间等1众知名众创空间。

　　而望京(及酒仙桥)地区，已成为移动互联网新晋热区，阿里总部、小米、360、陌陌、美团、智联招聘、蓝港互动等1众知名互联网公司会聚于此，推动众创空间快速在这里集结，数量急剧上升，比如望京SOHO 3Q、纳什空间、梦想加空间、氪空间、无界空间等，纷纭加速在此区域的布局。知名的“扫码1条街”也出现在望京。

　　据介绍，众创空间和创业者之所以在几个热区扎堆，1方面由于该区域的互联网产业基础深厚，巨头聚集，产业资源、人材、资金相对密集，氛围浓厚;另外一方面交通10分便捷，价格适合。

　　除上述地区，上地、亚奥、朝青等区域也在快速发展。以亚奥区域为例，腾讯众创空间落子回龙观以后，该区域也逐步发展成为创业公司聚集点之1了。

　　而相比之下，南城地区、北京西部不管是众创空间数量、还是创业氛围，都和上述区域构成鲜明对照。不过情势也在改变，随着南城交通的延续改良，加上其在价格、政策等方面具有1定优势，亦庄地区同样成为众创空间布点新选择。最近，西红门新近开业了1条西红门创业大街，未来也将发展成互联网创业核心区。

　　但也有业内人士表示，南北城在IT互联网产业差距明显，加上互联网人材大多聚集在北城区，要缩小和北城的差距还需要时间。

　　中关村均价比全市低20元，最高工位达1万元

　　在寸土寸金的北京，办公室租金已成为许多公司关键本钱，1些交通便捷、设施齐全的甲级写字楼的租金，让1些大公司都感觉费劲。数据显示，1季度北京甲级写字楼租金略涨，到达340元/平方米/月，这意味着租赁100平米建筑面积的空间，需要支付3.4万每个月。核心区域甲级写字楼乃至更贵。

　　因此，位于核心区域、性价比更高的众创空间，是创业公司第1选择。而这个入驻价格，也是众创空间竞争的核心要素之1，氪空间运营人员杨晓郁认为，空间人气旺不旺，“第1关键的就是价格”。

　　根据思达派&创头条记者对100余个众创空间样本的价格初步摸底，目前全市的众创空间价格主要集中于1000⑵000元之间，整体均价约为1680元/月/人。这意味着1个10人团队的创业公司，每个月需要支付1.68万元。“整体上，入驻空间比在北京租赁写字楼要节省很多，带有装修，并且配套设施比较齐全，像会议室、会客厅、茶水间等等，如果是独立办公室这要占用很多面积。”1名创业者说。

　　据上表格，CBD区域平均价位要高于其它地域，主要集中在1500⑵300元或往上，望京地区主要集中在1000⑴800元区间;而中关村主要集中在1000⑴500区间。

　　从均价看，创业者扎堆的中关村区域，均价约为1660元/月/人，低于全市均价;望京区域均价为1890元/月/人(一样地段的写字楼2015年均价为243.5元/平方米/月)，CBD区域均价较高，约为1990元/月/人。

　　据业内人士流露，众创空间价格之所以差别较大，与该区域租金本钱、空间配套措施(或服务)、和政府政策补贴等因素密切相干。

　　以中关村为例，由于卖场的衰退，众创空间多由卖场改造而来，本钱要低于写字楼，像原来的鼎好，就已有多家众创空间进驻。

　　核心城区和商圈的众创空间工位价格相对较高，大多不低于1500元/月。其中价格最高的位于2环之内金融街的新华1949·中文创客空间，工位价格高达1万多。据该运营商流露，入驻的都是外企、驻京办或华为某些高级负责人等。除去金融街这样的特殊地域因素，据记者调查了解，一样在2环之内，多个众创空间工位为2000元上下。

　　不过，小样青年社区(北京)运营人员告知思达派&创头条记者，“多数创业者对超过1800元的工位接受度较低。”

　　除热门区域，1些阔别市中心的众创空间，也为不同阶段创业者提供更多样化的选择。比如石景山5棵松几家众创空间的价格仅为100⑸00元/月，上地农大南路万霖大厦的e谷孵化器也只要500元/月，东5环外的和空间600元1个月。

　　固然，也有个别众创空间即便在市郊也走的高大上线路，北5环外的云亭客要2500元1个月，东4环和5环之间的时空堂要2800⑶200元1个月。

　　配套设施普遍完善，望京最“国际范儿”

　　就小编的调查来看，北京核心肠段中关村、望京、CBD的众创空间的从位置到办公环境都非常不错。比如1般在地铁口附近，交通便利，附近店铺很多。

　　办公环境上，多数的众创空间都参照大公司的装修标准，整体装修规格较好、功能完善，努力给创客们营建1个舒适方便的办公环境。“基本上，路演厅、茶水间或咖啡吧、不同规格的会议室、会客厅、休息室等基本都是标配。”

　　但整体而言，望京区域作为新晋热区，这里的众创空间多为新增布点，整体在空间大小、工位总量、装修设计、配套措施、舒适度等方面，给记者留下了深入的印象。而望京网点同样成为多家连锁空间的标杆网点.

　　据了解，望京地区本来多为跨国公司聚集之地，本来的办公环境和设施就相对完善，这些公司撤离以后成为众创空间上佳之选。其次这个区域租金本钱相对公道，众创空间运营者不需要投入很多，就可以改造出具有“国际范儿”水准的空间。

　　“另外1个重要缘由，很多众创空间品牌在进入望京之前，已积累了丰富的设计和运营经验，加上此处各方面条件齐全，具有打造出‘旗舰空间’、‘标杆空间’的良好基础。”思达派联合开创人李茂达说。

　　不过，记者调查进程中，望京地区相对复杂的交通，也让很多新来的创业公司员工感觉不适应。“交通不太方便，好多时候乃至辨识不了方向。”

　　为了更加吸引创业者，很多众创空间还努力打造“空间特点”来，比如中关村的纳什空间配备了淋浴室、3元桥的WE+就自带厨房，百子湾的无界空间给入驻团队统1订外卖，梦想加空间则具有“智能化系统”和独特设计，等等。

　　(图片来自纳什空间SPACE)

　　还很多众创空间提供健身室等设施，或通过增加社交等元素，提升对创业者的服务。另外，以氪空间、钛媒体等具有媒体背景的众创空间，也遭到了创业者的关注。

　　整体入驻率较高，高于60%才能盈利

　　如果说办公环境和价格只是基础条件，那末入驻率就是众创空间比拼运营能力、营销能力的最直接的体现。

　　由于入驻率是1个动态变化的指数(思达派&创头条记者在1个时间段进行了集中的抽样调查和估算，数据和真实情况略有浮动)。全部北京市整体入驻率较高，重点区域比如中关村、望京、CBD等区域入驻率大多在50%以上，入驻率较低的也有40%。

　　据思达派&创头条记者调查发现，中关村众创空间的平均入驻率超过了60%上，1些知名度较高、高性价比，和运营良好的空间，入驻率基本能到达90%以上或100%。望京地区整体入驻率大约在50%左右。

　　虽然如此，区域的入驻率差异还是相对明显。以SOHO3Q为例，其在北京的5个办公地点里，中关村和丹棱SOHO基本满员，望京入驻率到达了80%，而其余光华路和银河SOHO都有几百个工位空置。实际上，SOHO3Q的5个办公地点均为统1的服务体系，但由于所在区域的产业环境和创业氛围等缘由，入驻率也表现很不1样。

　　调查中记者发现，由于受“资本寒冬”影响，创业公司增量延续放缓，众创空间的“暗战”也在逐步加重。在此背景下，具有资本、价格、和服务特点的众创空间(及联合办公)，其品牌优势逐渐显现。

　　比如纳什空间、创客工场、3W空间、氪空间、AC加速器、梦想加、科技寺等等知名度较高的空间，入驻率居高不下，乃至“1位难求”。这些空间也在加速扩大，由于知名度较高并传播到位，新开的办公室也快速涌入慕名而来的创业者。

　　比如，氪空间以孵化和融资见长并采取1定陶汰机制，对创业者吸引力很高;联合办公领域，纳什空间在望京和中关村的几个众创空间，入驻率都是100%;而梦想加百子湾店的装修设计非常人性化，工位1直供不应求，其在望京新网点在短短时间内到达了80%以上的入驻率。

　　另外，便宜仍不失为1道杀手锏，比如位于上地的e谷孵化器工位只要500元，所以入驻率依然到达70%多。

　　“单个空间入驻率基本到达60%以上，才可以实现盈亏平衡。”梦想加空间开创人王晓鲁对思达派&创头条记者说，但他同时表示，这不绝对，这与前期投入、商业模式等方面因素密切相干。

　　头部效应逐步显现，下半年生死时速?

　　上半年3月份，在WeWork入华前后，氪空间战略入股纳什空间、优客工场战略入股无界空间，1时在业界产生较大影响，联合办公领域已流露合纵连横之势。

　　自去年下半年到现在，众创空间、孵化器亏损、收缩、关停的消息，陆续见诸于媒体，众创空间本身“盈利模式”浮出水面，成为关注焦点。不过，目前众创空间的盈利模式整体较为单1，已成为1大挑战。

　　业内人士分析指出，今年是众创空间发展关键1年，现在整体上创业者对众创空间这类模式的接受度还不如欧美，众创空间本身需要解决入驻率、打造特点，和本身商业模式探索等关键性问题。另外一方面，还要应对WeWork入华、同行竞争加重等挑战，预估今年下半年或将迎来新1轮的洗牌。

　　除合纵连横，要把“联合办公做到极致”的梦想加空间，也取得新1轮融资，并在从去年下半年也加速了在北京地区的扩大，从几个布点增加到10个多空间。

　　在此背景下，接下来北京市场是不是会产生众创空间巨头，1些中小众创空间如何独善其身?都还是未知数。思达派&创头条将保持密切关注和跟踪报导。

　　附录：各区域众创空间概况：

　　中关村区域

　　中关村的创投环境是唯一无2的，创业大街每天都有许多活动，所有的创投信息第1时间在这里会聚，投资人和创业者出现的也最频繁。大量名企扎堆在中关村，以科技企业为主，有腾讯、新浪、搜狐、网易等。在科教配套上，附近有中科院各大院所，还有清华、北京大学、人大这类全国顶级高校，所以不管创新还是科研环境，中关村都得天独厚。

　　交通方面，地铁有4号线和10号线，但公交车非常拥堵。在吃、购、娱等生活配套上，有新中关购物中心、家乐福、海淀医院、海淀剧院等。住房比较贵，现在中关村附近的50多平的老旧小两居租金已达78千1个月。

　　中关村是北京众创空间最密集的区域，散布着许多大大小小的众创空间和孵化器。部份电脑卖场也变成了众创空间，鼎好A座2楼全部变成了(北京)小样青年社区。京东搬离苏州街银丰大厦后，大厦3层都被纳什空间所占据。

　　中关村众创空间不但数量多，而且入驻率高，大都在60%以上，许多空间终年满员，比如优客工场丹棱街店，剩余工位数永久是零，还有暴光率较低北京大学创业谷，装修非常低调，但里面坐的满满铛铛。

　　中关村北部的上地软件园也有1些众创空间，较知名的有V创空间、HelloWorld创投工社、云享客等，其中HelloWorld创投工社工位也只要699元。

　　望京区域

　　望京之前是韩国城，除西门子这类老牌外企外，还有中央美术学院、北京中医药大学等著名高校。望京近两年愈来愈遭到互联网公司的青睐，阿里巴巴的北京新总部、百合网等都在这里。

　　望京靠近丽都商圈，生活很方便，遍地的特点饭馆更是满足年轻创业者的需求。交通方面，地铁14号线的开通也方便了大众。但现在望京房租也水长船高，住在望京变的愈来愈难。

　　这里新建的写字楼也愈来愈多，望京SOHO已成了新的地标。36氪空间、SOHO3Q、纳什空间等许多众创空间都扎根望京，有的价格相当便宜，如纳什空间有的工位只要1100元/月。望京众创空间的入驻率也很高，仅次于中关村。

　　望京南部的3元桥聚集了许多中高级写字楼和商圈，居住办公的以中高收入白领和商务人士为主。最近几年来，许多创业企业开始把这里当作另外一个核心办公区，WE+、无界空间等众创空间也在3元桥设了场地。

　　CBD区域

　　CBD是国家级中央商务区，交通便利，周围商圈包括长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区，这里有著名的“大裤衩”中央电视台，进驻北京的世界500强企业中，入驻CBD商务中心区及周边地区的有120多家，包括马士基、美国通用、澳大利亚电信、宝马金融等公司。

　　这里众创空间散布的密度也比较高，集中在光华路、百子湾、大望路1带，几近所有著名的空间如优客工场、SOHO3Q、无界空间等在这里都有场地。

　　但是这里创业氛围比不上中关村和望京，所以除1些特点鲜明的空间如梦想加、无界空间等，其它有的空间人气不足，包括SOHO3Q光华路店，还有记者考察过的双井乐成中心的1家小型众创空间，人员1直寥寥，最后关门大吉。这里工位价格明显高于中关村，平均上浮200元左右。

　　其它区域：

　　如果想获得《北京市众创空间地图》，请与思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月联系，邮箱caixiaoyue@startup-partner.com。